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司維
2025-11-12 19:49
在今年豪宅市場持續(xù)升溫的背景下，廣州近期開盤的這個樓盤“火出圈”了。
11月7日，保利發(fā)展旗下天河區(qū)頂級豪宅項目玥璽灣首次開盤，單日銷售額達到106億元，創(chuàng)下2025年全國房地產(chǎn)項目單日單盤銷售最高紀錄。這一業(yè)績不僅刷新了廣州樓市的銷售紀錄，更讓市場目光再度聚焦高端豪宅這一特殊品類。
界面新聞從保利發(fā)展處了解到，該項目的成交均價17萬/平方米，最高成交單價超30萬/平方米。
“在今年銷售百億單盤的榜單上，京、滬、深已經(jīng)走在前面，廣州相對落后。借助這些爆款頂豪激發(fā)市場熱度，帶動土地出讓和招商引資，留住本地富豪、吸引外地富豪，這已成為包括廣州在內(nèi)的重點城市近年來樓市發(fā)展的重要路徑。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對界面新聞表示。
百億地王地塊
玥璽灣項目的成功并非偶然，其前身為廣州的“南方面粉廠”地塊，從掛牌之初就注定成為市場焦點。
該地塊位于天河區(qū)臨江大道以北，恰處于珠江新城、國際金融城、琶洲三大CBD構(gòu)成的“黃金三角”核心區(qū)，南臨珠江，與琶洲及廣交會展館隔江相望。
其一線江景無遮擋的稀缺資源，加上周邊成熟的商務(wù)、商業(yè)配套，使其成為天河區(qū)最后一塊大規(guī)模臨江宅地，價值不言而喻。
2024年9月，該地塊以88.15億元的起始價登陸廣州土地拍賣市場，創(chuàng)下當年廣州土拍起始價新高，吸引保利發(fā)展、越秀、中海三家頭部房企的激烈爭奪。
整個競價過程持續(xù)5小時，最終，歷經(jīng)148輪激烈爭奪，保利以117.55億元總價摘地，成交樓面價66957元/平方米，溢價率33.35%，總價和樓面地價均為廣州TOP2。
“其實，南方面粉廠地塊從品質(zhì)和區(qū)位應(yīng)該排在廣州歷史出讓用地的第一位”李宇嘉評價道。所以，不管是從成本上來講，還是區(qū)位上來講，作為央企的保利發(fā)展在核心城市、核心地塊的戰(zhàn)略上來講，毫無疑問是要打造頂級豪宅的。
保利發(fā)展開發(fā)的速度也很快，從拿地到項目面市，僅用一年時間，玥璽灣便橫空出世。
在產(chǎn)品設(shè)計上，玥璽灣實現(xiàn)了多項突破。李宇嘉特別指出：“該地塊是廣州目前唯一可將陽臺占比擴大到30%的地塊，比現(xiàn)在新規(guī)的最高不超過20%要高，二層以上公共開放空間不計容建面可以擴大到10%。”
這意味著該地塊打造的項目實用率有可能突破130%，在廣州屬于首創(chuàng)的11米抬高浮島設(shè)計，使首層住宅也能擁有更好的看江視野。
規(guī)模與利潤
在玥璽灣百億銷售業(yè)績的背后，保利發(fā)展正面臨著規(guī)模與利潤的平衡。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，保利發(fā)展以2017億元的銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一，也是行業(yè)中唯一一家銷售超過2000億的房企，銷售面積1000萬㎡，同樣位居行業(yè)榜首。
然而，細看其三季度財報，卻呈現(xiàn)出“增收不增利”的現(xiàn)象。
據(jù)最新財報顯示，今年第三季度，保利發(fā)展營收雖同比增長30.65%至568.65億元，但歸母凈利潤卻為-7.82億元，同比出險大幅下降。
從前三季度整體表現(xiàn)來看，公司實現(xiàn)營收1737.22億元；歸母凈利潤19.29億元，同比下滑75.31%；扣非歸母凈利潤17.40億元，同比下滑76.76%。
對于盈利端承壓的狀況，保利發(fā)展在財報中將其歸因于“受行業(yè)和市場波動影響，結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利能力下降”。這一表述也折射出當前整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的普遍挑戰(zhàn)。
為應(yīng)對盈利壓力，保利發(fā)展在投資策略上作出了明顯調(diào)整。
2025年前三季度，公司新增容積率面積290萬平方米，總獲取成本603億元，這些新增項目全部位于38個核心城市，并且將51%的投資金額集中于北上廣一線城市的核心區(qū)域，顯示出對核心城市的堅定看好。
這一戰(zhàn)略在銷售分布中得到驗證——2025年上半年，保利發(fā)展在38個核心城市的銷售貢獻達到92%，在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名市場第一。
融資能力方面，保利發(fā)展保持了相對穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。截至三季度末，公司貨幣資金余額達1226.46億元，為公司提供了充足的現(xiàn)金流保障。
相較于同業(yè)，保利發(fā)展的融資成本持續(xù)維持在行業(yè)最低區(qū)間，這為公司在行業(yè)調(diào)整期保留了寶貴的利潤空間。
頂豪市場升溫
從行業(yè)視角來看，保利玥璽灣的熱銷，也是今年樓市分化中核心城市高端住宅市場持續(xù)升溫趨勢下的一個典型縮影。
當前市場呈現(xiàn)出明顯的兩極分化態(tài)勢：一方面，具備稀缺資源的核心城市頂級資產(chǎn)持續(xù)獲得資本青睞；另一方面，普通住宅項目，特別是三四線城市的項目普遍面臨銷售去化壓力。
從各能級城市表現(xiàn)來看，北上廣深杭等核心城市千萬級豪宅成交套數(shù)均突破千套大關(guān)，寧波、合肥等二線城市更是實現(xiàn)超過100%的增速。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國20個重點城市總價1000萬元以上豪宅共計成交2.1萬套，同比增長21%，顯著高于同期百城新建商品住宅5%的平均增速，凸顯出高端住宅市場的強勁韌性。
在這一總量中，北上廣深四個一線城市千萬級豪宅成交1.6萬套，同比增長15%；16個二三線城市合計成交5871套，同比增長37%。
從不同價格區(qū)間的表現(xiàn)來看，豪宅市場呈現(xiàn)出“兩頭強、中間弱”的分化特征。
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年上半年總價1000-3000萬新房豪宅成交套數(shù)高達19561 套，同比增長25%；總價5000萬以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長51%，增幅顯著；唯獨總價3000-5000萬新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右。
比如，10月18日，上海黃浦區(qū)高福云境項目開盤當日，25套總價1.3億-1.62億元的房源全部售罄，創(chuàng)下上海億元以上房源單盤銷售紀錄，貢獻30億-40億元銷售額。
面對日益顯著的市場分化，品牌房企正在積極調(diào)整發(fā)展策略。
長江證券研究指出：“當前，行業(yè)調(diào)整周期仍未結(jié)束，房企回歸正常經(jīng)營軌道尚需時日，狠抓回款、開源節(jié)流仍是確保現(xiàn)金流安全的首要任務(wù)。”在堅守資金安全底線的前提下，部分房企已開始適度向經(jīng)營持續(xù)性傾斜，在強化土地儲備的同時更加注重土地質(zhì)量。
