證券時報
吳家明
2025-11-12 22:06
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
剛剛過去的11月份，一線城市新房或二手住房交易量均創下近年來少有的高位。北京住建委數據顯示，11月北京二手住房網簽18763套，創下近20個月新高，同環比分別增長49.6%和8.0%；11月上海二手住房成交2.43萬套，創下近44個月的新高；深圳貝殼研究院統計，11月深圳新房住宅成交8734套，同環比分別增長158.9%和86.8%，創下2021年2月以來新高，深圳二手房成交8199套，同環比分別增長103.8%和14%，創下2020年10月以來新高。
值得注意的是，除了交易量創階段性新高，還有一個很重要的特征，即交易熱度在10~11月均得以保持，甚至11月份相比10月份還有升溫。根據中指院的統計，11月份一線城市新房成交環比增長9.7%，同比增長49.4%，二手住房成交環比增長10.6%，同比增長65.8%。而今年5月份的“5.17新政”（按揭首付和利率同步下調）以及更早前的2023年8月底以“認房不認貸”為主的新政，在政策落地一個月后，其效應均出現衰減。
此次被稱為“9.29”的新政，其效果不僅在第二個月仍保持較高的熱度，而且從近期現場認購（領先于網簽1~2周）來看，預計12月份的交易依然保持一定活躍度。以深圳為例，11月深圳新房住宅認購9986套，而網簽為8076套，二手住房認購8500套，而網簽為7125套。這意味著，部分認購將轉化為12月份的網簽量。從11月下旬的帶看和認購看，活躍度仍較高，加上利好較大的“減稅新政”12月1日起生效，預計12月份住房交易仍在高位。
市場能保持熱度，與“有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效”的紓困新邏輯關系很大，即政策利好持續釋放，在“降門檻、降成本、提預期”形成疊加效應。11月份，自然資源部發文，地方政府可運用專項債券收回收購存量閑置土地；財政部等三部委發文，享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提至140平方米，相應的交易稅率全面調降。地方層面，北上廣深取消普通住宅標準，廣州發布購房落戶，多城提高公積金貸款額度等。
特別是，取消普通住宅標準帶來的減稅效應，對改善型需求在成本上有少至幾萬元，多至十幾萬元、幾十萬元的成本節約，直接帶動大戶型、高總價房屋的交易增長。比如，根據深圳最大中介機構樂有家的統計，11月份總價1000萬~1500萬元的二手住房交易占比從9月的6.6%增至8.3%，1500萬元以上占比從9月的2.1%增至4.7%；800萬~1000萬元占比9月增加近2個百分點。換房需求也帶動剛性需求，500萬元以下占比盡管有下降，但絕對交易規模明顯增加。
一線城市的輻射下，加上政策持續紓困，商品房市場熱度開始向二三線城市傳導。根據中指院的統計，11月份二線代表城市新房成交同環比分別增長19.3%和23.8%，其中成都、武漢等環比漲幅超50%，溫州、蘇州、寧波等同比漲幅超20%，三四線代表性城市同環比則均下跌；二手住房方面，11月份二線代表城市成交同環比分別增長20.1%和14.1%，其中成都、杭州、廈門環比增長超20%，同比增長超30%；三四線代表城市同環比分別增長4.8%和3.6%。
還有一個顯著變化，即部分城市二手住房掛牌量開始減少。根據冰山指數的數據，11月份20個重點城市二手住房掛牌量下降3%，其中成都、東莞、廈門、武漢、南京掛牌量下降超過10%，佛山、寧波、北京、青島、廣州下降超過5%。掛牌量穩定或下降，這是一個重要信號，有助于從源頭上穩定住價格體系。10月份，70城各線城市住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，市場預期進一步改善，預計11月份價格止跌的趨勢更明顯。
從交易量增長的城市來看，基本上都是圍繞一線城市的三大都市圈，以及二線熱點城市。筆者認為，一二線熱點城市以及圍繞它們的都市圈，貢獻了商品房交易量60%以上的份額。穩定住這些區域的商品房體量，全國市場的基本盤就穩定住了。值得注意的是，近期各地都在強化“強省會”建設，資源開始向省會城市集聚，后者在產業、人口、就業上的優勢更加突出，商品房市場的活躍度、剛需和改善的循環也將會更明顯，全國商品房止跌回穩的基礎更加扎實。
