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劉茜
2025-11-12 21:44
近期，關(guān)于房屋租金要繳稅的消息，傳得沸沸揚揚。起因是9月15日《住房租賃條例》（以下簡稱條例）將開始生效，其中明確規(guī)定，出租人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)去備案，出租人不辦理租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。未按規(guī)定辦理備案的，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款。條例還明確，租賃合同備案要與稅務(wù)等部門建立信息共享機(jī)制。
于是，就引發(fā)了市場的聯(lián)想：有了合同備案，再把信息推送給稅務(wù)部門，繳稅就具備了技術(shù)條件。這種理解經(jīng)不起推敲，大家別被帶歪了節(jié)奏。事實上，即將施行的條例明確的是合同備案制度（這也是條例最大的看點之一），并非即將“全面向房東征收稅款”。那么，租賃合同為何要備案呢？本質(zhì)上，在行業(yè)管理部門搭建的平臺上備案，是保障租賃權(quán)益的基礎(chǔ)。
租賃合同備案，就好比買房登記一樣，都是賦權(quán)的前提。買房并到不動產(chǎn)登記部門辦理了登記，才能證明房子是你的，并依據(jù)頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證享受買房賦予的權(quán)益。比如，子女要就近接受義務(wù)教育，學(xué)校會要求你在不動產(chǎn)登記平臺上查冊，證明你的房子在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。租房也是如此，只有租賃合同備案了，租賃各方的權(quán)益才能獲得條例的保障。
對租客來說，過去經(jīng)常出現(xiàn)克扣押金、隨意漲租、房東隨意進(jìn)入室內(nèi)、設(shè)施壞了維修不及時等；對房東來說，過去也經(jīng)常出現(xiàn)租客交租金時一拖再拖，甚至直接跑路，欠了水電費、房租，押金根本不夠；不愛惜房子，垃圾遍地，貓屎一地，臭氣熏天。由于沒有法律的保障，加上合同沒有備案，租賃屬于雙方私下里的行為。出現(xiàn)上述爭議，也無法通過法律渠道解決。
租賃合同備案了，就獲得法律上的保障。比如，條例第十條規(guī)定：“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間及扣減押金的情形等事項。除租賃合同約定的情形外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金?！币簿褪?，除了合同中約定的情形，羅列了因租客原因?qū)е略O(shè)施損壞要扣除押金外，設(shè)施其他損壞均非租客原因，房東不得扣押金。
這樣，打擊“提燈定損”等克扣押金的行為，就有了依據(jù)和保障。另外，租賃合同備案了，租客才能據(jù)此享有子女就近接受義務(wù)教育的權(quán)益，“租購?fù)瑱?quán)”才有基礎(chǔ)。同樣，合同備案也是對房東權(quán)益的保障。比如，條例第十一條第二款提出：“承租人安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€。”有了這樣的規(guī)定，如果碰到了不愛惜房子的租客，房東就有了法律武器。
還需要指出的是，出租房屋相應(yīng)的稅費政策，已是實施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因條例出臺而調(diào)整，更沒有新增“房東稅”。個人或企業(yè)出租住房，涉及物業(yè)的經(jīng)營、收入所得，那就與增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等密切相關(guān)。有了收入，自然要繳稅，特別是繳稅才能享有公共服務(wù)，這是正常邏輯。當(dāng)然，租賃是民生行業(yè)，“低稅率、能免則免”是一貫的邏輯。
根據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定，個人出租房屋，月租金在10萬元以內(nèi)的收入，增值稅、印花稅和教育費等都免征，主要繳納房產(chǎn)稅、個人所得稅。目前房產(chǎn)稅的法定稅率是4%，多地在此基礎(chǔ)上減半征收，即為2%；個人租金收入所得稅的稅率是10%，但多地按0.5%的稅率核定征收。有人說，未來可能會按10%來征收，筆者認(rèn)為出于壯大行業(yè)、培育生活服務(wù)業(yè)等考慮，不可能按10%征收。
個人覺得，國家更看重的，還是住房租賃在內(nèi)循環(huán)中“流量入口”的地位，即通過規(guī)范租賃行為，保護(hù)租賃權(quán)益，把這個市場做規(guī)范、做大，從而驅(qū)動租賃激發(fā)的內(nèi)需。目前，我國有2.7億人租房居住，未來將增至3億人，這是增量住房需求的主體。若這3億人實現(xiàn)長租（目前平均租期僅8個月左右），不管是房屋“適租化”改造，還是租客安定下來后驅(qū)動的生活消費，“先租后買”的住房消費，這個體量是巨大的。若施以重稅，則會抑制這個市場。
本報專欄文章僅代表作者個人觀點，特此說明。
