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聶英好
2025-11-12 21:28
李宇嘉（房地產資深研究人士）
近一段時間，很多城市的老舊住宅賣得很好，比如杭州、天津等城市面積在90平米以下的二手住宅銷售占比在50%以上。據說，很多購房者是基于“博拆遷”、“博舊改”考慮才買這類房子。一個淺顯的道理是，涉拆遷、涉舊改的房子，意味著開發商或政府要投入大量資金，假以時日，房子和小區將“換新顏”，其價值也會扶搖直上。
不過，這種想法可能過時了。近日，國家發布的新型城鎮化戰略五年行動計劃中，把推進城鎮老舊小區改造作為重點任務之一。對于如何抓好落實，新聞發布會上提出，要走好新時代黨的群眾路線，小區改什么、怎么改，都與小區居民一起商量，多方合力把好事辦好。也就是說，老舊小區改造是全體業主自己的事兒，不是政府無限責任或過度責任的全盤兜底。
道理很簡單：房子是私產，即便是福利分房年代遺留下來的公房，也都經過市場化成了個人或家庭財產。由一套一套私人房產組成的樓棟、社區，涵蓋樓道、電梯、消防井以及道路、排水、垃圾分類等等，構成了居住命運有機共同體。陌生人也好，熟人也罷，這一有機共同體運維得好不好，不僅僅關系到居住福利，關系到居民財產安全，更關系到基層社會運轉的質量。
房地產告別高速增長，房子的流通速度放緩，加上人口平均年齡增長，我們居住的小區，可能成為大半生或一生的居住地。而房子也像人一樣，普遍開始進入中年、中老年。過往，互為鄰居、但多數彼此較為陌生的人群組成的社區，迫切需要從更關注私產轉到公共意識的成長，維護居住命運共同體，從而提升每個人的居住福利和資產安全。
自從2019年開啟大規模老舊小區改造以來，不管是市政公用及配套設施，還是小區公共部分或配套設施，抑或建筑物本體，政府財政或準財政（管線單位）投資占了相當大的比例。即便是開發商投資，面對額外的成本，往往也是通過提高容積率、改變用地功能，建設商品房回補成本。未來，更強調人居環境、高質量發展，加上房子也夠多了，這種模式不可行了。
下一步，老舊小區改造的重點，比如補公共設施短板、夯實安全運行、適老和適兒化改造等，都是花錢的地方。此次五年行動計劃還提出，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障，要建立房屋養老金制度，將“錢”的問題上升到制度層面。而且，老舊是相對的，現在面相還不錯的小區，未來都會變成老舊小區。在錢的問題上，必須建立長效機制。
主要就是樹立“誰所有、誰負責，誰付出、誰收益”的權責一致理念，以產權人自我出資為主要資金渠道，以主人翁姿態建立業主間的合作機制。同時，政府提供三方面支持，規劃和用地支出（如部分用地功能轉為商業、容積率大區內平衡），歷史文化和環保等財政支持，區、街道、社區三級動員支持，最終激活業主參與、激活空間價值，激活市場投資的空間。
顯然，業主“參與主體”的地位認知最關鍵。因為，要我改，全是問題；我要改，全是辦法。基于此，地方政府不能基于要完成多少改造任務的剛性指標而推進改造，不能因為諸如業主投訴垃圾堆成山而擔心創衛、擔心業主發帖發視頻、擔心上級問責而擔起改造的主體責任。而是要讓問題充分暴露，影響到每一個人的利益，從而喚醒全體業主對小區命運的清醒認識。
案例的示范效應，更能激發公共意識的成長。某小區改造后產生的美好人居效應、房價穩定效應，讓周遭看到，業主自我出資、“我要改造”，這個賬不管怎么算，都是劃算的；業主參與意識弱的案例，長期看是不劃算的。同時，在改造清單、扶持政策、財政補助等方面，政府要提供“菜單式”、穩定的公開信息，拒絕任何兜底念頭，讓老百姓形成穩定的預期，夯實參與意識。
本版專欄文章僅代表作者個人觀點。
