證券時報
2025-11-12 23:42
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
2024年，樓市供給端競爭之激烈，遠遠超過市場預期。這里說的競爭主要是產品競爭。所謂產品競爭，首先是同一個賽道的競爭，比如新房項目之間的搶客大戰，二手住房“賣房難”，房東“搶租客”。以新房為例。筆者發現，新房項目在配置名校、連接軌道交通、戶型設計（提高得房率）等方面越來越同質化，競爭越來越卷，卷到最后就變成價格戰了。
也就是看誰的價格更低。除此之外，競爭開始延伸到不同賽道。比如，每個人都能接收到來自朋友圈、抖音等不同渠道、不同類型的房源推送，新房和二手房開始競爭，交易和租賃也開始競爭。過去的2023年，全國新房市場表現依舊疲軟，交易面積在2022年下跌24.6%的基礎上又下跌了8.2%。但其實，這種下跌某種程度上是其在與二手房的競爭中敗下陣來。
2023年，全國二手房市場成交面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和金額比2022年分別增長44%和30%。過去，我們一直認為新房和二手住房是兩個完全不同的賽道，“賣舊買新”會驅動剛需上車、換房和改善。但在購買力疲弱，需求對價格敏感的背景下，加上開發商過分追逐改善型市場，導致新房總價失控，購房需求轉向二手房市場。
過去，二手房市場以“老舊住房”為主，但現在已是另外一番天地。根據克而瑞的統計，重點城市新增掛牌二手房源中，“次新房”明顯增加，即10年以內樓齡的房源。2023年，南京10年內的次新房占比達67%，重慶、武漢、西安、鄭州10年內的次新房掛牌占比也在40%—50%。可見，今天有很多在售二手房并非“舊房”，實際上還是新房，它們是新房的替代品。
在2021年下半年之前，各大城市都出現“價格倒掛”的情形，即新房價格低于同區域二手房價，導致愈演愈烈的“打新”熱潮。但從2021年下半年開始，小業主覺察到房價前景可能不妙了，二手房價跌幅開始大于新房，這一點從70城房價數據也能看出。根據克而瑞的數據，2023年14個核心一二線城市新房平均價大概要高出同區域二手房平均價約4000—6000元。
二手住房價格低，也沒有新房可能存在的“交付擔憂”，社區氛圍也比較成熟，分布區域比較廣，很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是，二手房總價可控，迎合市場對價格敏感的訴求。2023年，北京300萬以下二手房成交占65%，上海300萬以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主。廣州每月二手房交易中，200萬元總價以下占比均為最大，超過30%。
從面積段來看，80平方米以下戶型，在熱點城市新房供應中的占比基本都在10%以內，但該面積段二手房占比基本都在15%—30%。當各大城市二手房掛牌量都創新高，價格段更加親民，自媒體、視頻媒體都在推超筍的二手房，購房者可選擇范圍很廣，而地鐵四通八達使得通勤和價格在全市范圍內有多種可行組合，新房和二手房內部及之間的競爭更加激烈。
當市場對房價的預期趨于理性，甚至預期房價要下跌，租賃和交易不再是兩個平行的市場了。相反，前者可能就是后者的替代。最典型的是，以往很多年輕人買房會咬牙加杠桿、努力踮起腳，實現“擁有住房”的夢想，現在這些人少了，根據貝殼研究院數據，全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點。
另外，家庭型租客開始增加，且傾向于選擇戶型更大、裝修品質更高的房源。根據貝殼研究院數據，全國重點40城租賃成交三居室占比達27.2%，首次超過一居室占比。從房屋裝修狀況看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過70%，比2021年提升2—9個百分點。住房市場競爭加劇、延展和內卷，直接原因是支付能力下降、需求個性化，預期轉弱等。
另一方面，則是供給端全面放量。當下，不管是新房、二手房，抑或是租賃供應，不管是城市哪個區域，房子都在放量供應，都有得挑有得選。重要的是，從賣方市場到買方市場轉換，導致供給邏輯變化，即必須關注需求端的訴求，這使得居住體驗的差距縮小，比如城中村出租屋也開始打造為長租公寓，比如租房也可以上學。可以預見，這種競爭還會繼續下去。
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